Crédito fiscal para el alquiler asequible: una solución inspirada en el éxito del audiovisual
La falsa dicotomía del debate sobre vivienda en España
El debate actual sobre la vivienda en España se mueve entre dos posiciones enfrentadas:
- Proteger al inquilino mediante topes de precios.
- Garantizar al propietario plena libertad para fijar rentas.
Sin embargo, esta discusión oculta la realidad fundamental: la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente en las zonas tensionadas. Cuando falta oferta, los precios suben, la inseguridad jurídica aumenta y cualquier regulación de precios tiene efectos limitados o incluso contraproducentes.
La experiencia en Cataluña y en el resto del país lo confirma: sin incentivar la oferta, no hay política de vivienda sostenible.
La pregunta clave: cómo generar más alquiler asequible
La cuestión esencial es clara:
¿Cómo incentivar a los propietarios para que ofrezcan alquileres asequibles sin obligarlos a renunciar de manera indefinida a la renta de mercado?
A este reto se suma otro: permitir que los inquilinos accedan a precios ajustados a su capacidad económica sin sobrecargar sus ingresos.
La respuesta no exige inventar nuevos mecanismos. España ya tiene una herramienta fiscal probada y eficaz: el crédito fiscal transferible.
Lo que ya funciona en España: el precedente del audiovisual y la I+D+i
España cuenta con dos ejemplos de enorme éxito en el uso del Impuesto sobre Sociedades como palanca de inversión privada:
1. Incentivos a la I+D+i (art. 35 LIS)
Las empresas reciben deducciones fiscales a cambio de invertir en proyectos de alto valor añadido. El Estado pierde recaudación hoy para ganarla mañana: empleo, productividad y nuevas bases imponibles.
2. Incentivos al sector audiovisual (art. 36 y 39.7 LIS)
Un sistema más avanzado y comparable al que podría aplicarse a la vivienda:
- El productor genera una deducción fiscal.
- Un inversor aporta capital y aplica esa deducción en su declaración del IS.
- El retorno fiscal máximo está acotado.
- La operación se comunica a Hacienda con reglas claras y un marco seguro.
Este modelo ha profesionalizado el sector audiovisual español, ha atraído capital privado y se ha convertido en un caso de éxito europeo.
¿Por qué no trasladarlo al mercado de la vivienda?
Aplicar el crédito fiscal al alquiler asequible: cómo funcionaría
El mecanismo es sencillo y se basa en cuatro pasos:
1. Reconocer la diferencia entre renta de mercado y renta asequible
Si el precio medio de mercado es 1.500 €/mes y el alquiler asequible permitido es 1.000 €, esa brecha de 500 € la asume hoy el propietario.
2. Convertir esa brecha en un crédito fiscal
Si el propietario se compromete a mantener un alquiler asequible durante un periodo mínimo, la diferencia respecto al mercado genera un derecho a deducción en el Impuesto sobre Sociedades.
3. Permitir que un inversor “compre” ese crédito fiscal
Una empresa con cuota en el IS cubre esa diferencia de renta y aplica la deducción en su impuesto, con un retorno fiscal limitado (por ejemplo, 1,2 veces lo aportado).
4. Establecer reglas claras y control administrativo
Igual que en el audiovisual:
- Registro previo de la operación.
- Verificación anual del alquiler asequible.
- Límites por vivienda y por proyecto.
- Cláusulas de regularización en caso de incumplimiento.
Resultado:
- El propietario no pierde ingresos.
- El inquilino accede a un alquiler más bajo y estable.
- El Estado solo incentiva contratos reales y verificados.
Ventajas para Hacienda: gasto fiscal controlado y resultados medibles
Puede parecer que esta propuesta reduce la recaudación, pero funciona igual que en I+D y audiovisual: no se renuncia a ingresos, se condicionan a resultados verificables.
Entre los beneficios para Hacienda:
1. Coste previsible y limitado
Los cupos anuales y los límites por vivienda permiten controlar el impacto presupuestario.
2. Subvención indirecta, transparente y controlada
Solo hay deducción si la vivienda está alquilada en condiciones asequibles. No hay ayudas en abstracto.
3. Equilibrio entre propietario e inquilino
El propietario tributa por los ingresos totales (alquiler asequible + complemento del inversor), evitando erosión de la base imponible.
4. Pago por resultados
Cada año se verifica el cumplimiento: si no se cumplen las condiciones, se regulariza.
Qué gana el sistema: más oferta, más seguridad y más profesionalización
Este mecanismo permitiría:
- Incrementar sustancialmente la oferta de alquiler asequible en zonas tensionadas.
- Desarrollar una industria profesional de gestión de vivienda asequible.
- Conectar inversión privada con objetivos públicos de forma estable.
- Generar seguridad jurídica para propietarios e inversores.
Conclusión: no es inventar, es replicar un modelo exitoso
España ya sabe:
- Diseñar incentivos fiscales complejos,
- Controlar su ejecución,
- Atraer grandes inversiones privadas hacia sectores estratégicos.
El crédito fiscal transferible funciona en la I+D y en el audiovisual.
La vivienda es un sector igual de estratégico —o más— que esos dos.
Un modelo de alquiler asequible basado en créditos fiscales permitiría:
- Repartir el esfuerzo entre propietario, inversor y Estado,
- Ampliar la oferta real de vivienda asequible,
- Garantizar precios razonables y contratos estables,
- y movilizar capital privado hacia uno de los mayores retos sociales del país.
La vivienda no se construye con discursos.
Se construye con suelo, inversión, seguridad jurídica…
y con incentivos fiscales bien diseñados.
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Eduard Soler
Socio Fiscalista
ETL NEXUM