La falsa dicotomía del debate sobre vivienda en España
El debate actual sobre la vivienda en España se mueve entre dos posiciones enfrentadas:
- Proteger al inquilino mediante topes de precios.
- Garantizar al propietario plena libertad para fijar rentas.
Sin embargo, esta discusión oculta la realidad fundamental: la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente en las zonas tensionadas. Cuando falta oferta, los precios suben, la inseguridad jurídica aumenta y cualquier regulación de precios tiene efectos limitados o incluso contraproducentes.
La experiencia en Cataluña y en el resto del país lo confirma: sin incentivar la oferta, no hay política de vivienda sostenible.
La pregunta clave: cómo generar más alquiler asequible
La cuestión esencial es clara:
¿Cómo incentivar a los propietarios para que ofrezcan alquileres asequibles sin obligarlos a renunciar de manera indefinida a la renta de mercado?
A este reto se suma otro: permitir que los inquilinos accedan a precios ajustados a su capacidad económica sin sobrecargar sus ingresos.
La respuesta no exige inventar nuevos mecanismos. España ya tiene una herramienta fiscal probada y eficaz: el crédito fiscal transferible.
Lo que ya funciona en España: el precedente del audiovisual y la I+D+i
España cuenta con dos ejemplos de enorme éxito en el uso del Impuesto sobre Sociedades como palanca de inversión privada:
1. Incentivos a la I+D+i (art. 35 LIS)
Las empresas reciben deducciones fiscales a cambio de invertir en proyectos de alto valor añadido. El Estado pierde recaudación hoy para ganarla mañana: empleo, productividad y nuevas bases imponibles.
2. Incentivos al sector audiovisual (art. 36 y 39.7 LIS)
Un sistema más avanzado y comparable al que podría aplicarse a la vivienda:
- El productor genera una deducción fiscal.
- Un inversor aporta capital y aplica esa deducción en su declaración del IS.
- El retorno fiscal máximo está acotado.
- La operación se comunica a Hacienda con reglas claras y un marco seguro.
Este modelo ha profesionalizado el sector audiovisual español, ha atraído capital privado y se ha convertido en un caso de éxito europeo.
¿Por qué no trasladarlo al mercado de la vivienda?
Aplicar el crédito fiscal al alquiler asequible: cómo funcionaría
El mecanismo es sencillo y se basa en cuatro pasos:
1. Reconocer la diferencia entre renta de mercado y renta asequible
Si el precio medio de mercado es 1.500 €/mes y el alquiler asequible permitido es 1.000 €, esa brecha de 500 € la asume hoy el propietario.
2. Convertir esa brecha en un crédito fiscal
Si el propietario se compromete a mantener un alquiler asequible durante un periodo mínimo, la diferencia respecto al mercado genera un derecho a deducción en el Impuesto sobre Sociedades.
3. Permitir que un inversor “compre” ese crédito fiscal
Una empresa con cuota en el IS cubre esa diferencia de renta y aplica la deducción en su impuesto, con un retorno fiscal limitado (por ejemplo, 1,2 veces lo aportado).
4. Establecer reglas claras y control administrativo
Igual que en el audiovisual:
- Registro previo de la operación.
- Verificación anual del alquiler asequible.
- Límites por vivienda y por proyecto.
- Cláusulas de regularización en caso de incumplimiento.
Resultado:
- El propietario no pierde ingresos.
- El inquilino accede a un alquiler más bajo y estable.
- El Estado solo incentiva contratos reales y verificados.
Ventajas para Hacienda: gasto fiscal controlado y resultados medibles
Puede parecer que esta propuesta reduce la recaudación, pero funciona igual que en I+D y audiovisual: no se renuncia a ingresos, se condicionan a resultados verificables.
Entre los beneficios para Hacienda:
1. Coste previsible y limitado
Los cupos anuales y los límites por vivienda permiten controlar el impacto presupuestario.
2. Subvención indirecta, transparente y controlada
Solo hay deducción si la vivienda está alquilada en condiciones asequibles. No hay ayudas en abstracto.
3. Equilibrio entre propietario e inquilino
El propietario tributa por los ingresos totales (alquiler asequible + complemento del inversor), evitando erosión de la base imponible.
4. Pago por resultados
Cada año se verifica el cumplimiento: si no se cumplen las condiciones, se regulariza.
Qué gana el sistema: más oferta, más seguridad y más profesionalización
Este mecanismo permitiría:
- Incrementar sustancialmente la oferta de alquiler asequible en zonas tensionadas.
- Desarrollar una industria profesional de gestión de vivienda asequible.
- Conectar inversión privada con objetivos públicos de forma estable.
- Generar seguridad jurídica para propietarios e inversores.
Conclusión: no es inventar, es replicar un modelo exitoso
España ya sabe:
- Diseñar incentivos fiscales complejos,
- Controlar su ejecución,
- Atraer grandes inversiones privadas hacia sectores estratégicos.
El crédito fiscal transferible funciona en la I+D y en el audiovisual.
La vivienda es un sector igual de estratégico —o más— que esos dos.
Un modelo de alquiler asequible basado en créditos fiscales permitiría:
- Repartir el esfuerzo entre propietario, inversor y Estado,
- Ampliar la oferta real de vivienda asequible,
- Garantizar precios razonables y contratos estables,
- y movilizar capital privado hacia uno de los mayores retos sociales del país.
La vivienda no se construye con discursos.
Se construye con suelo, inversión, seguridad jurídica…
y con incentivos fiscales bien diseñados.
Puede contactarnos para una revisión personalizada de su situación.
Si desea ampliar información o recibir asesoramiento sobre este tema, puede ponerse en contacto con nosotros en el teléfono 932 000 149 o a través del correo electrónico infonexum@etl.es.
En ETL NEXUM entendemos que cada situación es única y merece una atención meticulosa y personalizada. Por ello, le invitamos a concertar una cita para una consulta personalizada con nuestro equipo especializado.
Eduard Soler
Socio Fiscalista
ETL NEXUM