¿Pagar un piso en bitcoins?
La DGT lo considera una permuta, no un pago
Consulta Vinculante DGT V0935-25
El uso de criptomonedas en operaciones inmobiliarias sigue generando dudas fiscales importantes. La Consulta Vinculante V0935-25 de la Dirección General de Tributos (DGT) ofrece una aclaración clave:
👉 Vender un inmueble y cobrarlo íntegramente en bitcoins no se considera un “pago”, sino una permuta.
Esta interpretación tiene implicaciones fiscales relevantes tanto en el IRPF como en el ITP y AJD. A continuación analizamos el criterio administrativo y su impacto para quienes estén pensando en usar criptomonedas en la adquisición o venta de inmuebles.
Para la DGT, cobrar un piso en bitcoins es una permuta
Según la resolución, no estamos ante una compraventa pagada en “dinero digital”, sino ante un intercambio:
Inmueble ↔ Criptomonedas (bien inmaterial)
La clave está en que las criptomonedas no se consideran dinero de curso legal, sino bienes inmateriales.
Esto desencadena un tratamiento fiscal más complejo y con efectos en cascada.
IRPF para el vendedor del inmueble: ganancia o pérdida patrimonial
Si quien transmite el inmueble no actúa dentro de una actividad económica, esta operación genera una ganancia o pérdida patrimonial conforme al art. 33 LIRPF.
La ganancia se calcula como la diferencia entre:
- El valor de adquisición del inmueble, y
- El mayor de estos dos valores:
- El valor de mercado del inmueble, o
- El valor de mercado de las criptomonedas recibidas (regla de permuta del art. 37.1.h LIRPF).
Esa renta se integra en la base del ahorro (arts. 46.b y 49 LIRPF).
👉 En resumen: cobrar en bitcoins no abarata la factura fiscal del vendedor. El esquema tributario es el mismo que si cobrara en euros… pero con mayor incertidumbre en la valoración.
ITP y AJD: tributación por la adquisición de los bitcoins
La DGT recuerda que, en una permuta, ambas partes tributan por lo que adquieren.
Por tanto, el propietario del inmueble, al recibir criptomonedas:
- Adquiere un bien mueble inmaterial → está sujeto a ITP (Transmisiones Onerosas), siempre que quien entrega los bitcoins no actúe como empresario o profesional y la operación no esté sujeta a IVA.
- La base imponible será el valor de mercado de los bitcoins, salvo que el precio pactado sea superior (art. 10 TRLITPAJD y art. 23 RITPAJD).
Resultado:
➡️ Además de tributar por la transmisión del inmueble, el vendedor puede tener que pagar ITP por adquirir los bitcoins.
El gran problema: volatilidad y doble carga fiscal
Usar criptomonedas como si fueran “dinero” en operaciones reales presenta riesgos añadidos:
- Alta volatilidad al determinar su valor de mercado.
- Mayor probabilidad de comprobaciones de valor por parte de la Administración.
- Posible doble capa de imposición (IRPF + ITP) para el transmitente del inmueble.
Conclusión: hoy por hoy, pagar un piso en bitcoins no resulta fiscalmente neutro.
Cómo lo vemos en ETL NEXUM
Desde ETL Nexum consideramos esta consulta una muestra más de la distancia entre la economía digital y un sistema tributario diseñado para operaciones tradicionales.
La DGT responde caso por caso, pero las operaciones con criptoactivos siguen desarrollándose en un marco normativo incierto.
Si estás pensando en:
- Vender o comprar inmuebles utilizando criptoactivos, o
- Integrar criptomonedas en tu estructura patrimonial,
📩 Conviene revisar cuidadosamente el impacto fiscal antes de firmar.
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Con un análisis adecuado, puede ofrecer una planificación fiscal más ventajosa y una transición más eficiente al sistema tributario español.
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Área Derecho Fiscal